من مشروع هندسي استثنائي الى ازمة مستحقات عالقة: مقاولات إنشاء ريتز كارلتون تطالب بالإنصاف .

على إثر الندوة الصحفية المنعقدة بمدينة الدار البيضاء بفندق Idou Anfa Hotel، والتي عرفت حضور ممثلي المقاولات الدائنة لمشروعي Ritz-Carlton Tamuda Bay وRitz-Carlton Rabat Dar Es Salam، تم التأكيد على أن هذين المشروعين يشكلان استثمارين سياحيين بارزين بقيمة مالية هامة، حيث تبلغ القيمة الاستثمارية لمشروع ريتز كارلتون الرباط دار السلام ما يناهز مليار وثلاثمائة مليون درهم، فيما تصل قيمة مشروع ريتز كارلتون تمودا باي إلى حوالي ملياري درهم.

وقد تم خلال هذه الندوة تسليط الضوء على وضعية مستحقات مالية عالقة أثرت بشكل مباشر على عدد من المقاولات الوطنية، في سياق مشروعين يُعدان من بين الأضخم والأكثر تعقيداً على المستوى الهندسي بالمملكة.

في مستهل الندوة، قدم المهندس هشام عاقل، المسير لشركة AH DEVELOPPEMENT، نبذة تعريفية حول سير إنجاز المشروعين، مبرزاً حجم الاستثمارات المرصودة، والمراحل التقنية الكبرى التي تم قطعها، والدور المحوري الذي اضطلعت به المقاولات المتدخلة في تنفيذ الأشغال وفق دفاتر التحملات والمعايير التقنية المعتمدة.

وبعد ذلك، تم تقديم عرض مفصل حول الخصوصيات التقنية، حيث تم التأكيد بخصوص مشروع ريتز كارلتون تمودا باي على الطبيعة الجيوتقنية الاستثنائية للوعاء العقاري، الذي كان في الأصل عبارة عن مرجة “واد سمير”، مشبعة بمياه البحر والمياه الراكدة، مما جعله غير صالح للبناء في حالته الطبيعية.

وقد استدعى هذا الوضع إنجاز أشغال تهيئة وتقوية عميقة للتربة، عبر اعتماد تقنيات هندسية متقدمة وذات كلفة مرتفعة، من بينها micro pieux وcolonnes ballastées، إضافة إلى أنظمة تصريف عميق للمياه، وهي الأشغال التي استغرقت ما يقارب أربع (4) سنوات.

كما تم إنجاز دراسات هيدرولوجية وهيدروليكية معمقة دامت لأكثر من سنة، تم خلالها اعتماد نموذج هيدروليكي متطور مكّن من تشخيص دقيق لسلوك الحوض المائي، ووضع الحلول التقنية الكفيلة بحماية المشروع والمناطق المجاورة (إلى سد واد السمير) من مخاطر الفيضانات وضمان استقراره على المدى الطويل.

وفي نفس السياق، تم التأكيد على أن إنجاز الأشغال كان رهيناً بإكراهات طبيعية وتنظيمية، حيث تعرف المنطقة تساقطات مطرية مهمة سنوياً، إضافة إلى التوقف الإجباري للأشغال خلال الفترة الصيفية الممتدة من فاتح يونيو إلى فاتح أكتوبر من كل سنة، مما يقلص فعلياً مدة العمل السنوية إلى ما لا يتجاوز خمسة (5) أشهر, مما يعني ان ما تم انجازه في هذا المشروع الى غاية 2020 قد تم في زمن قياسي لا يتجاوز 5 سنوات إذا أخذنا بعين الاعتبار مدة تقوية الاراضي لتصبح جاهزة لتحمل البنايات، مدة ضبط و ترخيص و إنشاء المنشأت المؤمنة ضد الفيضانات ( نموذج هيدروليكي) (digue de protection, remblaiment, chenaux de derivation…)،تشييد اكثر من ثمانون الف متر مربع من البنايات (80.000 ) و مضاعفة برنامج الاستثمار من 800 مليون درهم الى مليار و 500 مليون درهم.

ويجدر التأكيد على أن هذا المشروع لا يُعد ورش بناء عادياً، بل يُصنف ضمن المشاريع الهندسية المركبة متعددة التخصصات، حيث استلزم تدخل خبرات عالية في مجالات ميكانيك التربة، والمنشآت الفنية الكبرى، وأشغال السدود، إضافة إلى تصميم وتجهيز ملاعب الغولف من طرف المصمم العالمي NICKLAUS وهو ما يضعه ضمن فئة المشاريع الكبرى ذات التعقيد التقني المرتفع مثل مشروع مارينا ميد في طنجة و مشروع النخلة في دبي.

وانطلاقاً من هذه الخصوصيات، تم خلال مسار المشروع إبرام خمسة (5) ملحقات لاتفاقية الاستثمار، منحت الشركة المطورة آجالاً إضافية للإنجاز إلى غاية فبراير 2022.

وفي إطار تقدم الأشغال، تم إلى حدود سنة 2019 إنجاز ما يقارب 80% من مكونات الفندق وملعب الغولف، إضافة إلى استكمال شطرين من المكون السكني يمثلان أزيد من 45% من المساحة المبنية. وقد تُوِّج ذلك بالحصول على شواهد المطابقة من السلطات المختصة، ومنح المستثمر شهادة الإبراء من طرف مديرية أملاك الدولة، التي تثبت تملكا نهائيا, تاما, مطلقا و كاملا للأراضي المعنية من طرف المستثمر بدون قيد ولا شرط كما يأذن بالتشطيب على جميع الشروط الفاسخة المقيدة لصالح الدولة.

وبناءً عليه، تم الترخيص باستخراج رسوم عقارية فردية، حيث تم إصدار ما يفوق 160 رسماً عقارياً، مما مكن من تسليم ما يناهز 100 وحدة سكنية لزبنائها، مع ربطها بشبكتي الماء والكهرباء باسم المستفيدين.

وللتوضيح، فقد تم الترخيص للمشروع سنة 2011، قبل اعتماد تصميم تعديلي سنة 2019، مع معامل استغلال عقاري منخفض (COS لا يتجاوز 6.5%)، يتيح مساحات خضراء واسعة ومرافق نوعية.

غير أنه، وفي سنة 2021، تم إصدار قرار بإيقاف الأشغال من طرف السلطات المحلية دون تعليل واضح، قبل أن تتوصل الشركة بملاحظات ذات طابع شكلي، من قبيل غياب سياج، وعدم تواجد بعض التصاميم، وغياب لوحة الورش، إضافة إلى ملاحظات جزئية محدودة.

ورغم ذلك، تم اتخاذ قرار بفسخ اتفاقية الاستثمار، أعقبه صدور قرار عن وزيرة المالية يقضي باسترجاع الوعاء العقاري بما أنجز فيه من أشغال، رغم التقدم الكبير في المشروع، دون اللجوء الى مسطرة التحكيم المتفق عليها مسبقا في إتفاقية الإستثمار المنضمة للمشروع اواللجوء إلى القضاء (في حالة عدم التوصل إلى حل من خلال مسطرة التحكيم) مما يضمن حقوق المستثمر من جهة وكذا حقوق الأطراف الثالثة، هاته الإنتهاكات الجوهرية إضافة إلى التشطيب التعسفي على الحجوزات دون التصفية الكاملة والفعالة لحقوق الشركات الطالبة كدائن و المسجلة يشكل خرقا لمبدأ التناسب ويمس بروح الميثاق الإستثماري ويؤدي إلى فقدان الضمان العيني الوحيد مما يهدد وجود الحقوق المالية للشركات نتيجة إجراء أحادي من الإدارة. إضافة إلى طرد المستثمر والمقاولات من الورش باستعمال القوة العمومية، دون تسوية المستحقات المالية.

في ما يخص مشروع “ريتز كارلتون دار السلام الرباط” سنة 2022 قامت مديرية املاك الدولة باسترجاع الفندق جاهزا ومجهز بجميع المفروشات ولوازم تشغيل فندق مصنف فوق خمسة نجوم واستفادت من الأشغال المنجزة على العقار التي تم استرجاعه والذي أصبح ذات قيمة تجارية جد مرتفعة تفوق مليارات الدراهم دون آداء ما تبقى من مستحقات شركات الأشغال الدائنة للمشروع و قامت بتفويت الفندق المصنف فوق خمس نجوم المسمى “ريتز كارلتون الرباط دار السلام” والذي شرع في تقديم خدماته منذ شهر ماي 2024، إلى شركة “الفندقة بنكرير SHB” التابعة للمكتب الشريف للفوسفاط، وهذه الشركة إلتزمت في إطار العقد بآداء جميع الرهونات والتقيدات الإحتياطية، ومع ذالك تم أداء فقط ديون الأبناك في هذا المشروع دون آداء ديون الشركات التي كان لها الفضل في إنشاء هذا المشروع والتشطيب على تقييدات الشركات دون الأداء.

وخلال باقي أشغال الندوة، عبّر ممثلو المقاولات الدائنة عن قلقهم البالغ إزاء هذا الوضع، مؤكدين أنه لم يعد مجرد نزاع تجاري، بل أزمة تهدد استمرارية عدد من المقاولات، خاصة الصغرى والمتوسطة.

كما شدد المتدخلون على أن استمرار هذه الوضعية من شأنه أن يؤثر سلباً على مناخ الاستثمار، داعين إلى تدخل عاجل لضمان احترام الالتزامات التعاقدية.

وفي ختام الندوة، جددت المقاولات الدائنة دعوتها إلى:

* التسوية الفورية لكافة المستحقات المالية العالقة؛

* فتح حوار جاد ومسؤول مع الأطراف المعنية؛

* اتخاذ التدابير اللازمة لحماية النسيج المقاولاتي الوطني.

كما أكدت احتفاظها بحقها الكامل في سلوك جميع المساطر القانونية والمؤسساتية المتاحة إلى حين إنصافها الكامل.